Haus kaufen als Paar: Was ihr vor dem Kauf klären müsst

Kurz & klar: Wer zusammen ein Haus kauft, sollte beide Namen im Grundbuch stehen haben — und die Eigenkapitalanteile schriftlich klären. Unverheiratete Paare haben bei Trennung kein gesetzliches Ausgleichsrecht: Was im Grundbuch steht, gilt. Klärt Eigenkapital, Kreditstruktur und Trennungsszenarien vor dem Notartermin — nicht danach.

Ihr habt euch entschieden: gemeinsam ein Haus kaufen. Bevor ihr mit der Suche beginnt, lohnt es sich, ein paar Fragen zu klären — nicht romantische, sondern rechtliche und finanzielle. Wer steht im Grundbuch? Wer haftet für was? Was passiert, wenn ihr euch trennt? Diese Fragen kosten nichts, wenn ihr sie jetzt beantwortet — und enorm viel, wenn ihr sie ignoriert. Ob Kaufen für euch überhaupt besser ist als Mieten, habt ihr hoffentlich schon durchgerechnet. Wenn nicht, macht das zuerst.

Bruchteilsgemeinschaft: wer besitzt was — und was das wirklich bedeutet

Wenn zwei Menschen gemeinsam eine Immobilie kaufen, ohne verheiratet zu sein, entsteht automatisch eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB. Jeder Miteigentümer besitzt einen klar definierten Anteil — zum Beispiel 50 % / 50 % oder 40 % / 60 %. Dieser Anteil wird im Grundbuch eingetragen und ist rechtlich bindend.

Was das konkret bedeutet: Euer Anteil entspricht eurem Eigentumsanteil an der Immobilie — nicht an der Ratenzahlung, nicht an der emotionalen Verbundenheit, sondern an der Immobilie selbst. Wer 50 % im Grundbuch hat, besitzt 50 % des Hauses. Wer 30 % hat, besitzt 30 %. Wer nichts hat, besitzt nichts — auch wenn er jahrelang mitgezahlt hat.

Verheiratete Paare können theoretisch auch als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eine Gesamthandsgemeinschaft begründen, bei der die Immobilie beiden als unteilbares Ganzes gehört. In der Praxis ist das aufwendiger und weniger flexibel. Die meisten Paare — verheiratet oder nicht — kaufen als Bruchteilsgemeinschaft. Der entscheidende Unterschied zur Ehe: Kein gesetzlicher Ausgleichsanspruch, wenn ihr euch trennt.

Eigenkapital einbringen: wenn einer mehr hat als der andere

Selten bringt jeder Partner genau gleich viel Eigenkapital mit. Einer hat mehr gespart, hat geerbt oder bekommt Unterstützung von den Eltern. Das ist völlig normal — und rechtlich gut handhabbar, solange ihr es richtig regelt.

Grundsätzlich gibt es drei Wege, wenn einer mehr einbringt:

• Grundbuchanteile proportional zum Eigenkapital: Wer 60 % des eingebrachten Eigenkapitals beisteuert, bekommt 60 % im Grundbuch. Einfach, fair, steuerneutral. Das ist die empfohlene Lösung.
• 50/50 mit internem Darlehen: Beide stehen je zur Hälfte im Grundbuch, aber der Partner mit mehr EK stellt dem anderen den Mehrbetrag als verzinstes Darlehen zur Verfügung. Wichtig: schriftlicher Darlehensvertrag mit Rückzahlungsplan — sonst wertet das Finanzamt es als Schenkung.
• 50/50 mit Schenkung: Der Partner mit mehr EK „gibt“ dem anderen den Ausgleich formlos. Achtung: Der Schenkungssteuer-Freibetrag für unverheiratete Paare beträgt nur 20.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG). Darüber hinaus fällt Schenkungssteuer an.

Die häufigste Falle: Paare tragen 50/50 im Grundbuch ein, obwohl einer deutlich mehr Eigenkapital eingebracht hat — weil es sich „gerechter anfühlt“. Das Finanzamt sieht das anders. Wie ihr gezielt Eigenkapital für den Kauf aufbaut, zeigt der Artikel zur Eigenkapitalstrategie für die Immobilienfinanzierung.

Grundbuch und Schenkungssteuer: die Falle, die viele unterschätzen

Das Grundbuch ist das rechtlich entscheidende Dokument für das Eigentum an Immobilien (§ 873 BGB). Was dort eingetragen ist, gilt. Und genau das wird steuerlich relevant, wenn Grundbuchanteil und tatsächlicher Beitrag auseinanderfallen.

Konkretes Beispiel: Max bringt 50.000 € Eigenkapital ein, Lisa nur 30.000 €. Beide gehen trotzdem 50/50 ins Grundbuch, weil es sich „gerechter anfühlt“. Max gibt Lisa damit rechnerisch einen Eigentumsanteil, den sie nicht finanziert hat. Bei einem Kaufpreis von 450.000 € entspricht die Differenz von 12,5 Prozentpunkten rund 56.250 €. Das Finanzamt kann diesen Betrag als Schenkung nach § 7 ErbStG werten.

Ein weiterer steuerlicher Punkt, den viele übersehen: Wenn ihr als unverheiratetes Paar kauft und später heiratet und dann Anteile übertragt, gilt § 3 Nr. 4 GrEStG — Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten sind grunderwerbsteuerfrei. Für unverheiratete Paare gilt diese Befreiung nicht. Eine Anteilsübertragung kostet je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % Grunderwerbsteuer auf den Anteilswert. Wer also plant zu heiraten, sollte den Kaufzeitpunkt mit dem Heiratsdatum abstimmen.

Finanzierung zu zweit: Kredit, Haftung und was die Bank wirklich prüft

Die Bank interessiert sich für eines: die Wahrscheinlichkeit, dass sie ihr Geld zurückbekommt. Wenn beide Partner als Kreditnehmer auftreten, prüft sie beide Einkommen, beide Bonitätshistorien — und gewährt im Regelfall einen höheren Kreditrahmen als bei nur einem Antragsteller. Das ist euer Vorteil als Paar.

Unterschreibt ihr beide den Kreditvertrag, haftet jeder von euch zu 100 % für die gesamte Schuld — das ist die gesamtschuldnerische Haftung nach § 421 BGB. Wenn einer nicht zahlen kann oder will, muss der andere vollständig einspringen. Das klingt hart, ist aber genau das, was eine Bank absichert — und was euch beide zwingt, verantwortungsvoll zu bleiben.

Was passiert, wenn nur einer den Kredit aufnimmt? Die Bank berücksichtigt nur dessen Einkommen, der Kreditrahmen sinkt, und der Allein-Kreditnehmer trägt 100 % des Risikos — intern zahlt der andere zwar mit, hat aber gegenüber der Bank keine Stellung. Im Trennungsfall bleibt der Kreditnehmer der Bank gegenüber vollständig verantwortlich, egal was intern vereinbart wurde. Das ist fast immer die schlechtere Lösung für beide.

Alle Grundlagen zu Zinsbindung, Tilgungsrate und Sondertilgungsrechten findet ihr im Artikel zur Baufinanzierung: Banktipps für Paare.

Das Rechenbeispiel: Lisa und Max kaufen in Bayern

Lisa (28) verdient 45.000 € brutto — das entspricht nach Steuern und Sozialabgaben etwa 2.600 € netto. Max (31) verdient 55.000 € brutto, also rund 3.100 € netto. Gemeinsam haben sie 80.000 € Eigenkapital gespart — Lisa 30.000 €, Max 50.000 €.

Sie kaufen eine Eigentumswohnung in München für 450.000 €. Dazu kommen Kaufnebenkosten von ca. 10 %:

Würden Lisa und Max stattdessen 50/50 ins Grundbuch gehen, obwohl ihre EK-Beiträge unterschiedlich sind, „schenkt“ Max Lisa rechnerisch rund 56.250 € (12,5 % von 450.000 €). Das liegt deutlich über dem Schenkungssteuer-Freibetrag von 20.000 € für unverheiratete Paare. Die saubere Lösung: Grundbuchanteile proportional zum Eigenkapital eintragen — oder das Finanzamt vorab beraten lassen.

Was passiert bei Trennung — und wie ihr euch schützt

Das ist die Frage, die die meisten Paare beim Kauf verdrängen. Und die im Ernstfall zur teuersten Überraschung werden kann.

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft kann jeder Miteigentümer jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB). Einigt ihr euch nicht — wer kauft den anderen aus, zu welchem Preis, in welcher Frist? — kann jeder von euch die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Ein Gericht versteigert das Haus dann öffentlich. Der Erlös liegt oft deutlich unter dem Marktwert. Beide verlieren.

Ein Partnerschaftsvertrag schützt euch davor, indem er folgende Punkte vorher regelt:

• Vorkaufsrecht: Wenn einer verkaufen möchte, hat der andere das Recht, den Anteil zum Verkehrswert zu übernehmen — bevor es an Dritte geht
• Bewertungsverfahren: Wie wird der Wert bei Trennung ermittelt? Ein unabhängiges Gutachten verhindert Streit über den Preis
• Zahlungsfristen: Wie lange hat der übernehmende Partner Zeit, den Kaufpreis aufzubringen?
• Einzugsregelung: Wer bleibt in der Immobilie, bis die Übernahme oder der Verkauf abgeschlossen ist?
• Kreditablösung: Wie wird der gemeinsame Kredit umgeschuldet, wenn einer den anderen auskauft?

Zum Tod: Ohne Testament erbt der unverheiratete Partner nichts — auch nicht den Immobilienanteil des Verstorbenen. Die gesetzlichen Erben (Eltern, Geschwister, Kinder aus früherer Beziehung) treten automatisch in die Bruchteilsgemeinschaft ein. Im schlimmsten Fall werden die Schwiegereltern Miteigentümer eurer Wohnung, ohne dass ihr etwas dagegen tun könnt.

Zwei Maßnahmen schützen euch:

• Testament: Setzt euch gegenseitig als Erben ein. Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge — und die kennt unverheiratete Partner nicht.
• Risikolebensversicherung über Kreuz: Lisa versichert das Leben von Max — Max versichert das Leben von Lisa. Stirbt einer, erhält der Überlebende die Versicherungssumme und kann den Kredit ablösen oder den Anteil übernehmen. „Über Kreuz“ bedeutet: Der Überlebende ist Versicherungsnehmer und Begünstigter — der Betrag fällt nicht in den Nachlass des Verstorbenen und ist pfändungssicher.

In 5 Schritten zum gemeinsamen Hauskauf

So geht ihr es strukturiert an:

1. Eigenkapital klären und aufteilen: Stellt fest, wer wie viel einbringt. Kalkuliert realistisch: Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) betragen je nach Bundesland 8–12 % des Kaufpreises. Diese Kosten sollten aus dem Eigenkapital gedeckt werden — Banken finanzieren sie nur ungern mit.
2. Grundbuchanteile festlegen: Entscheidet, in welchem Verhältnis ihr ins Grundbuch eingetragen werdet. Spiegelt das eure tatsächliche Eigenkapitalbeteiligung wider? Wenn nicht, braucht ihr einen schriftlichen Ausgleich (Darlehen) oder steuerliche Beratung.
3. Finanzierung gemeinsam beantragen: Stellt den Kreditantrag zu zweit. Beide unterschreiben, beide haften gesamtschuldnerisch (§ 421 BGB). Vergleicht mindestens drei Angebote — Konditionsunterschiede von 0,3–0,5 % kosten über 25 Jahre Zehntausende Euro.
4. Absicherung aufsetzen: Schließt eine Risikolebensversicherung über Kreuz ab. Vereinbart einen Partnerschaftsvertrag beim Notar. Setzt gegenseitige Testamente auf. Das klingt nach viel — lässt sich aber in zwei Terminen erledigen.
5. Notartermin und Grundbucheintrag: Beim Notartermin wird der Kaufvertrag beurkundet. Der Grundbucheintrag folgt nach vollständiger Kaufpreiszahlung — das dauert in der Regel 4–8 Wochen. Erst dann seid ihr offiziell Eigentümer.

FAQ — Häufige Fragen: Haus kaufen als Paar

Müssen beide Partner im Grundbuch stehen?

Nein, aber wenn beide zahlen, sollten beide im Grundbuch stehen. Wer zahlt, ohne im Grundbuch zu stehen, hat keinen Eigentumsanspruch. Steht einer mit einem höherem Anteil im Grundbuch als er tatsächlich eingebracht hat, kann das als Schenkung gewertet werden (§ 7 ErbStG). Bei unverheirateten Paaren greift kein gesetzlicher Ausgleich.

Was passiert mit dem Haus, wenn wir uns trennen?

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB) hat jeder Eigentuemer Anspruch auf seinen eingetragenen Anteil. Einigt ihr euch nicht auf Verkauf oder Uebernahme durch einen, kann jeder die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Das Haus wird dann meist unter Marktwert zwangsversteigert. Schutz bietet ein Partnerschaftsvertrag.

Kann einer von uns den Kredit allein aufnehmen?

Ja, aber es ist meist nachteilig. Die Bank prüft dann nur das Einkommen einer Person. Ausserdem haftet der Alleinkreditnehmer zu 100 Prozent fuer die Schuld. Besser: beide unterschreiben den Kreditvertrag und haften gesamtschuldnerisch (§ 421 BGB).

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn wir heiraten und das Haus übertragen?

Nein, Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Fuer unverheiratete Paare gilt diese Befreiung nicht. Planung vor dem Kauf lohnt sich.

Wie schützen wir uns gegenseitig finanziell, wenn einer stirbt?

Ohne Ehe gibt es kein gesetzliches Erbrecht. Schutz bietet erstens ein Testament, das den Partner als Erben einsetzt, und zweitens eine Risikolebensversicherung ueber Kreuz, die dem Überlebenden ermoeglicht, den Kredit abzulösen. Beides sollte vor der Kreditunterzeichnung geregelt sein.