Mieteinnahmen versteuern: Tipps für Vermieter 2026
Das Wichtigste in Kürze: Als Vermieter zahlst du Einkommensteuer auf deine Mieteinnahmen — aber nur auf den Gewinn. Werbungskosten wie Schuldzinsen, AfA, Reparaturen und Hausgeld…
Das Wichtigste in Kürze:
Als Vermieter zahlst du Einkommensteuer auf deine Mieteinnahmen — aber nur auf den Gewinn. Werbungskosten wie Schuldzinsen, AfA, Reparaturen und Hausgeld senken deine Steuerlast erheblich. Wer die Anlage V konsequent ausfüllt, spart legal oft mehrere tausend Euro pro Jahr.
Key Facts: Mieteinnahmen und Steuern auf einen Blick
- 5,3 Millionen Privatpersonen vermieten in Deutschland Wohnungen — rund 16,1 Millionen Wohneinheiten in privater Hand (IW Köln Vermieterreport).
- 31,2 % aller bewohnten Wohnungen in Deutschland gehören privaten Vermietern (Mikrozensus-Zusatzerhebung, Destatis).
- 2 % AfA pro Jahr für Bestandsgebäude (nach 1924 errichtet): Bei einem Gebäudewert von 240.000 € sind das 4.800 € jährlich absetzbar.
- 3 % AfA für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden — plus optionale Sonder-AfA von 5 % nach § 7b EStG bis Ende 2026.
- Grundfreibetrag 2026: 12.348 € für Singles — Mieteinnahmen unter dieser Grenze bleiben steuerfrei, wenn keine weiteren Einkünfte vorliegen.
- Verluste erlaubt: Übersteigen Werbungskosten die Mieteinnahmen, senkt der Verlust das gesamte zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerschuld.
Mieteinnahmen versteuern: Was du wirklich wissen musst
Wenn du Wohnraum vermietest, erzielst du laut § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Diese trägst du jedes Jahr in der Anlage V deiner Steuererklärung ein. Das klingt bürokratisch — ist aber die wichtigste Chance, deine Steuerlast erheblich zu drücken.
Das entscheidende Prinzip: Besteuert wird nicht das, was auf deinem Konto ankommt, sondern der Überschuss — also Mieteinnahmen minus abzugsfähige Werbungskosten. Je mehr du legal absetzt, desto weniger Steuern zahlst du. Das Finanzamt nennt das die Überschusseinkunftsart.
Konkret: Hast du 10.000 € Jahresmieteinnahmen und 8.500 € anerkannte Werbungskosten, zahlst du nur auf 1.500 € Einkommensteuer. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 32 % sind das 480 € — statt 3.200 € ohne Abzüge. Der Unterschied ist enorm, und er entsteht einzig durch konsequentes Ausfüllen der Anlage V.
Eine Steuerfreigrenze gibt es bei Mieteinnahmen grundsätzlich nicht. Seit 2024 gilt jedoch eine Bagatellgrenze von 1.000 € jährlich für Kleinvermieter — wer weniger einnimmt, muss in der Regel nichts versteuern. Wer mehr einnimmt, kann dafür auch entsprechend mehr absetzen.
Diese Kosten kannst du als Vermieter absetzen
Die Liste der abzugsfähigen Werbungskosten ist umfangreicher, als die meisten Vermieter ahnen. Hier die wichtigsten Kategorien mit typischen Jahresbeträgen für eine 2-Zimmer-Wohnung bei einem Kaufpreis von 300.000 €:
| Kostenart | Beispielbetrag/Jahr | Hinweis |
|---|---|---|
| AfA (Gebäudeabschreibung) | 4.800 € | 2 % von 240.000 € Gebäudewert |
| Schuldzinsen (Hypothek) | 6.000 € | Nur Zinsanteil, nicht Tilgung |
| Hausgeld / nicht umlagefähige Nebenkosten | 2.400 € | Verwaltungs- und Instandhaltungsrücklage |
| Reparaturen & Instandhaltung | 1.500 € | Bis 4.000 € netto sofort absetzbar |
| Grundsteuer | 600 € | Vollständig absetzbar als Werbungskosten |
| Steuerberater / Verwaltungskosten | 500 € | Anteiliger Betrag auf Vermietung |
Gesamtabzug im Beispiel: 15.800 € pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 32 % ergibt das eine Steuerersparnis von über 5.000 € — allein durch das vollständige Ausfüllen der Anlage V. Wer nur an die Schuldzinsen denkt und AfA und Hausgeld vergisst, lässt bares Geld liegen.
Ein oft übersehener Posten: Fahrtkosten zur Immobilie für Besichtigungen, Handwerkerabnahmen oder Mietergespräche — 0,30 € pro Kilometer bei Nutzung des Privatwagens, oder die tatsächlichen ÖPNV-Kosten. Auch Telefon- und Internetkosten, soweit sie auf die Vermietung entfallen, dürfen anteilig abgesetzt werden. Wer eine Zweitwohnung für Leerstand verwaltet, kann sogar Leerstandszeiten steuerlich geltend machen, sofern Vermietungsabsicht nachweisbar ist.
AfA — die stärkste Waffe für Vermieter
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist einzigartig unter allen Steuerabzügen: Sie mindert deine Steuerlast, ohne dass du einen einzigen Cent ausgibst. Du schreibst schlicht den buchhalterischen Wertverlust deines Gebäudes steuerlich ab — obwohl der Marktwert in der Realität häufig steigt.
Die aktuellen Sätze im Überblick: Für Altbauten, die bis 1924 errichtet wurden, gilt ein AfA-Satz von 2,5 % jährlich. Für Bestandsgebäude ab Baujahr 1925 beträgt er 2 %, was einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren entspricht. Für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, erhöhte der Gesetzgeber den Satz auf 3 % — ein signifikanter Vorteil für Neubauprojekte. Zusätzlich können Eigentümer energieeffizienter Neubauten bis Ende 2026 die Sonder-AfA nach § 7b EStG nutzen: 5 % pro Jahr über vier Jahre, on top zur regulären Abschreibung.
Das Entscheidende bei der AfA-Berechnung ist die Kaufpreisaufteilung. Die Abschreibung berechnet sich ausschließlich auf den Gebäudewert — nicht auf den Grundstücksanteil, der nicht abnutzbar ist. Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt seit Februar 2026 eine aktualisierte Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die du kostenlos nutzen kannst. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Grundstücksanteil von 25 % (100.000 €) liegt die AfA-Basis bei 300.000 € — bei 2 % AfA ergibt das 6.000 € jährliche Abschreibung.
Ein klassischer Fehler: Viele Vermieter akzeptieren einfach die Kaufpreisaufteilung aus dem Kaufvertrag. Diese weist häufig einen überhöhten Grundstücksanteil aus — weil Verkäufer das so formulieren, um Käufer mit optisch niedrigeren Grunderwerbsteuerkosten zu locken. Das schmälert deinen AfA-Vorteil auf Jahre hinaus. Im Zweifelsfall lohnt es sich, ein eigenes Gutachten oder die BMF-Arbeitshilfe zur Gegendarstellung zu verwenden — mehr Hintergrund dazu beim Bundesfinanzministerium.
Was bedeutet das für dich?
Als Vermieter bist du Unternehmer — auch wenn du das vielleicht nicht so siehst. Das Steuerrecht behandelt dich jedenfalls so und räumt dir erhebliche Abzugsmöglichkeiten ein. Die meisten Fehler entstehen nicht aus Kalkül, sondern aus Unwissenheit: vergessene Kostenposten, falsche Kaufpreisaufteilungen, nicht geltend gemachte Fahrtkosten. Wer die Anlage V sorgfältig und vollständig ausfüllt, holt sich im Schnitt mehrere tausend Euro pro Jahr zurück. Überleg deshalb ernsthaft, ob ein Steuerberater mit Immobilienschwerpunkt für dich günstiger ist als er kostet — und vergiss nicht: Sein Honorar darfst du ebenfalls absetzen. Mehr Grundlagen findest du bei Finanztip: Mieteinnahmen versteuern.
FAQ — Häufige Fragen
Muss ich alle Mieteinnahmen versteuern?
Ja, grundsätzlich schon. Es gibt keine generelle Steuerfreigrenze für Mieteinnahmen. Allerdings kannst du alle abzugsfähigen Werbungskosten abziehen — besteuert wird nur der verbleibende Überschuss. Seit 2024 gilt eine Bagatellgrenze von 1.000 € jährlich für Kleinvermieter; wer darunter bleibt, muss in der Regel nichts versteuern.
Was ist die AfA und wie berechne ich sie?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ — die steuerliche Abschreibung deines Gebäudes. Für Bestandsimmobilien, die nach 1924 erbaut wurden, beträgt sie 2 % des Gebäudewerts pro Jahr. Den Gebäudewert erhältst du, indem du den Grundstücksanteil vom gesamten Kaufpreis abziehst. Die kostenlose BMF-Arbeitshilfe hilft dir bei der korrekten Aufteilung.
Kann ich Verluste aus der Vermietung mit meinem Gehalt verrechnen?
Ja — und das ist einer der größten Steuervorteile für Vermieter. Wenn deine Werbungskosten die Mieteinnahmen im Jahr übersteigen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser wird automatisch mit deinen anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet und senkt damit dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen.
Welche Fehler machen Vermieter bei der Steuererklärung am häufigsten?
Die häufigsten Fehler: Schuldzinsen nicht vollständig oder gar nicht angeben, die AfA zu gering ansetzen durch eine ungünstige Kaufpreisaufteilung, Verwaltungs- und Steuerberaterkosten vergessen, sowie Fahrtkosten zur Immobilie und Leerstandszeiten nicht geltend machen. Ein erfahrener Steuerberater deckt diese Lücken zuverlässig auf.
Lohnt sich ein Steuerberater als Vermieter?
Sehr häufig ja. Besonders bei Immobilien mit Finanzierung, größeren Sanierungen oder mehreren Objekten ist die Anlage V komplex. Ein Steuerberater mit Immobilienschwerpunkt findet regelmäßig mehr Abzüge, als sein Honorar kostet. Und das Honorar selbst ist als Werbungskosten absetzbar — es rechnet sich also gleich doppelt.
Wie trage ich Mieteinnahmen in die Steuererklärung ein?
Mieteinnahmen werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung eingetragen. Dort gibst du Einnahmen, Werbungskosten und AfA separat an. Das Finanzamt errechnet den steuerpflichtigen Überschuss automatisch. Die Anlage V ist über ELSTER — das kostenlose Online-Portal der deutschen Finanzbehörden — vollständig digital ausfüllbar.
Gilt die AfA auch für selbst genutzte Wohnungen?
Nein. Die AfA für Wohngebäude gilt ausschließlich für vermietete Immobilien. Wer seine Wohnung selbst bewohnt, kann keine Abschreibung geltend machen. Nutzt du eine Immobilie teils selbst, teils vermietet (z. B. Zweifamilienhaus), gilt die AfA anteilig nur für den vermieteten Teil.
Quellen & Weiterführende Links
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