Ihr habt die Immobilie gefunden. Der Makler nickt zufrieden. Der Notartermin steht. Und dann kommt der Immobilienkredit. Paare stehen dabei vor ganz eigenen Fragen: Wer steht im Kreditvertrag? Wie teilen wir das Eigenkapital auf? Und was passiert eigentlich bei einer Trennung?
Tatsächlich ist die Antwort komplizierter, als die meisten Vergleichsportale zugeben. Beim Immobilienkredit Paare geht es nicht nur um den günstigsten Zinssatz. Es geht um Grundbuch-Verteilungen, die euch bei einer Trennung das Genick brechen können. Es geht um Schenkungsteuer-Fallen, wenn einer mehr Eigenkapital mitbringt. Und es geht um Bauspar-Kombi-Konstrukte, die im Vertrieb glänzen – und euch über die Laufzeit Tausende Euro kosten.
Dieser Artikel zeigt euch die 5 teuersten Fehler beim Immobilienkredit Paare – und wie ihr sie vermeidet. Wer vorher unseren Guide zum Hauskauf als Paar liest, hat die Basics bereits im Blick. Hier gehen wir hingegen tiefer: in die Kreditdetails, die wirklich zählen.
Fehler 1: Nur zur Hausbank gehen – und Tausende Euro Zinsen verschenken
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Der Klassiker. Euer Girokonto liegt seit Jahren bei der Sparkasse oder der Volksbank. Also geht ihr für den Immobilienkredit ebenfalls dorthin – und das ist verständlich, aber selten optimal. Das Angebot klingt fair – 3,8 % effektiver Jahreszins, 15 Jahre Zinsbindung. Ihr unterschreibt.
Was ihr nicht wisst: Bei einem Darlehen von 400.000 Euro beträgt die Zinsdifferenz zwischen dem teuersten und günstigsten Anbieter laut Handelsblatt-Vergleich 2026 bis zu 28.200 Euro über die gesamte Laufzeit. Für ein einziges Formular, das ihr nicht ausgefüllt habt, zahlt ihr also rund 28.000 Euro drauf – steuerfrei aus eurem bereits versteuerten Netto.
Die Lösung ist zwar einfach, aber unbequem: Holt zunächst mindestens drei Angebote ein. Finanztip empfiehlt dafür unabhängige Baufinanzierungsvermittler wie Interhyp, Baufi24 oder Dr. Klein. Die Vermittlung ist für euch außerdem kostenlos – der Vermittler wird von der Bank bezahlt. Entscheidend: Fragt nicht nur nach dem Zinssatz, sondern nach dem Effektivzins. Nur der enthält alle Nebenkosten und macht Angebote vergleichbar.
Ein weiterer Hebel: Die Bank will eure Bonität sehen – also eure Kreditwürdigkeit. Wer vor dem Termin seine Schufa-Daten prüft und bereinigt, erhöht die Chance auf Top-Konditionen. Ebenso verbessert ein unbefristeter Arbeitsvertrag beider Partner außerhalb der Probezeit die Einstufung. Details dazu, was Banken prüfen, findet ihr in unserem Artikel zur Baufinanzierung 2026.
Was viele Paare nicht wissen: Baufi24 wirbt mit dem Zugang zu mehr als 500 Bankpartnern. Das kann die Vergleichsbreite erhöhen; welche Angebote und Konditionen ihr tatsächlich erhaltet, hängt von Objekt, Eigenkapital, Einkommen und Bonität ab. Der Vermittler verdient sein Geld über eine Provision der Bank, die für euch nicht sichtbar in den Zinssatz eingepreist ist. Vergleicht die Vermittlerangebote trotzdem mit einem direkten Bankangebot und prüft Vermittlungsvergütung, Effektivzins, Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsrechte. Eine pauschale Ersparnis lässt sich daraus nicht ableiten.
Fördermittel für Paare: KfW, Wohn-Riester und Landesprogramme clever kombinieren
Neben dem Hauptkredit können KfW-Förderkredite relevant sein. Das KfW-Wohneigentumsprogramm (Kredit 124) fördert den Kauf oder Bau selbst genutzter Wohnimmobilien mit bis zu 100.000 Euro. Für Familien gelten eigene Programme: KfW 300 (Wohneigentum für Familien – Neubau) liegt je nach Förderstufe und Kinderzahl zwischen 170.000 und 270.000 Euro; KfW 308 (Jung kauft Alt) zwischen 140.000 und 180.000 Euro. Förderbedingungen, Zinssätze, Einkommensgrenzen und Kombinierbarkeit ändern sich; prüft sie vor Antragstellung direkt bei der KfW. Der Antrag muss grundsätzlich vor Beginn des Vorhabens über einen Finanzierungspartner gestellt werden.
Für Familien mit Kindern kommen je nach Vorhaben insbesondere KfW 300 für klimafreundlichen Neubau und KfW 308 für den Erwerb einer bestehenden Immobilie mit anschließender energetischer Sanierung infrage. Die zulässige Einkommensgrenze, die Kreditobergrenze, die Zahl der Kinder und die technischen Anforderungen sind programmabhängig. Stellt nicht automatisch zwei Anträge als Paar, sondern lasst zuerst prüfen, welches Programm für das konkrete Vorhaben passt.
Noch ein Tipp: Viele Bundesländer haben eigene Förderprogramme für den Erstimmobilienkauf. Bayern, Baden-Württemberg und NRW beispielsweise bieten zinslose Darlehen oder Tilgungszuschüsse für Paare, die zum ersten Mal Eigentum erwerben. Die Bedingung ist allerdings fast immer: Die Immobilie muss selbst genutzt werden. Fragt bei eurem Baufinanzierungsvermittler explizit nach Landesförderung – die wenigsten Paare tun das, und genau deshalb werden diese Töpfe oft nicht ausgeschöpft.
Der richtige Zeitpunkt: Wann lohnt sich der Immobilienkredit als Paar?
Neben dem Wie gibt es das Wann – und das ist für Paare eine besonders knifflige Frage. Die Bundesbank veröffentlicht Effektivzinssätze getrennt nach anfänglicher Zinsbindung und weiteren Kreditmerkmalen; daraus folgt kein einheitlicher persönlicher Bauzins. Für eure Entscheidung zählen ein aktuelles, repräsentatives Angebot und der effektive Jahreszins eures konkreten Darlehens. Das ist allerdings kein historischer Tiefststand mehr (der lag 2021 bei unter 1 %), aber auch kein Krisenniveau wie 2008 mit über 5 %. Für Paare bedeutet das: Die monatliche Rate ist planbar, aber nicht billig.
Die Faustregel für den richtigen Zeitpunkt: Nehmt den Kredit dann auf, wenn beide Partner ein stabiles Einkommen haben, mindestens 20 % Eigenkapital vorhanden ist und ihr plant, mindestens 7–10 Jahre in der Immobilie zu wohnen. Die Spekulationsfrist bei selbstgenutztem Wohneigentum beträgt drei Kalenderjahre – verkauft ihr früher, wird der Gewinn steuerpflichtig. Aber wichtiger als die Steuer ist die Transaktionskosten-Falle: Kaufnebenkosten von 8–12 % bedeuten, dass eure Immobilie allein durch den Kaufwertverlust in den ersten Jahren im Minus steht. Erst nach 7–10 Jahren gleicht die Wertsteigerung diesen Effekt typischerweise aus.
Für Paare mit Kinderwunsch gibt es eine zusätzliche Überlegung: Die monatliche Rate sollte auch dann noch tragbar sein, wenn ein Einkommen wegfällt oder durch Elterngeld ersetzt wird. Rechnet daher konservativ: Ein Gehalt minus Rate minus Lebenshaltungskosten muss noch positiv sein. Wenn das nicht aufgeht, ist die Immobilie zu teuer – oder der Zeitpunkt zu früh.
Ein praktisches Werkzeug für diese Rechnung ist die Haushaltsbilanz: Tragt alle Einnahmen und Ausgaben in eine Tabelle ein, zieht die Kreditrate ab, simuliert ein Szenario mit nur einem Einkommen und prüft, ob am Ende eine schwarze Null oder besser ein kleiner Puffer steht. Die meisten Banken verlangen nämlich ohnehin einen Haushaltsrechnungsbogen – je besser ihr vorbereitet seid, desto günstiger fallen die Konditionen aus. Denn die Bank bewertet nicht nur euer Einkommen, sondern auch, wie realistisch ihr eure Finanzen einschätzt. Eine detaillierte, konservative Rechnung signalisiert: Dieses Paar weiß, was es tut.
Fehler 2: Ungleiches Eigenkapital ohne Vertrag – die Schenkungsteuer-Falle
Stellt euch vor: Anna bringt 80.000 Euro Eigenkapital ein, Ben nur 5.000. Beide stehen zu 50:50 im Grundbuch. Klingt fair – ist es aber steuerlich nicht, sondern sogar riskant. Denn die Differenz von 37.500 Euro, die Anna dem Ben faktisch „schenkt“, übersteigt bei unverheirateten Paaren den Schenkungsteuer-Freibetrag von 20.000 Euro deutlich. Das Finanzamt darf zulangen.
Bei Ehepaaren liegt der Freibetrag hingegen immerhin bei 500.000 Euro – hier ist die Gefahr geringer. Aber auch Verheiratete sollten das Thema nicht ignorieren: Bei Gütertrennung oder modifizierter Zugewinngemeinschaft können ähnliche Fallstricke lauern.
Die saubere Lösung: Ein privater Darlehensvertrag zwischen euch beiden. Der Partner mit mehr Eigenkapital gibt dem anderen ein Darlehen über den überschießenden Betrag – mit marktüblichem Zinssatz und Rückzahlungsvereinbarung. Der Vertrag sollte unbedingt mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht aufgesetzt werden. Kosten: etwa 400–700 Euro. Die Alternative – ein Steuerbescheid über mehrere Tausend Euro – ist demgegenüber deutlich teurer.
Zweite Option, die viele nicht kennen: Die Grundbuch-Anteile an die tatsächlichen Kapitalanteile anpassen. Statt 50:50 könnt ihr auch 80:20 eintragen lassen. Nicht alle Banken akzeptieren das – fragt vorher beim Vermittler nach. Aber wenn es geht, ist es die sauberste Lösung, weil sie die wirtschaftliche Realität abbildet.
Fehler 3: Zinsbindung zu kurz wählen – und in die Zinsfalle tappen
10 Jahre Zinsbindung sind Standard. Viele Paare wählen sie, weil die monatliche Rate dann zunächst niedriger aussieht. Der Haken: Nach 10 Jahren läuft die Zinsbindung aus, und ihr müsst eine Anschlussfinanzierung verhandeln – zu den dann gültigen Marktzinsen. Steigen die Zinsen in der Zwischenzeit auf 5 oder 6 %, verdoppelt sich eure monatliche Belastung nahezu.
Finanztip empfiehlt eine Faustregel: Der Kredit sollte bis zum Renteneintritt zurückgezahlt sein. Wer mit 35 kauft und mit 67 in Rente geht, braucht also eine Zinsbindung von mindestens 20, besser 25 oder 30 Jahren. Ja, die Monatsrate ist dann zwar höher – allerdings kauft ihr euch damit das Zinsänderungsrisiko aus der Gleichung. Und mit zwei Einkommen ist die höhere Rate oft stemmbar.
Die konkrete Rechnung: Bei 400.000 Euro Darlehen, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung zahlt ihr monatlich etwa 1.933 Euro. Mit 20 Jahren Zinsbindung steigt der Zins vielleicht auf 4,0 % – macht 2.000 Euro. Die 67 Euro mehr pro Monat sind der Preis für die Gewissheit, dass euch steigende Zinsen in 10 Jahren nicht aus der Immobilie treiben. Für die meisten Paare ist das ein fairer Deal.
Für Paare mit ungleichem Einkommen gibt es einen weiteren Aspekt: Wenn ein Partner in Elternzeit geht oder die Arbeitszeit reduziert, sinkt das Haushaltseinkommen temporär. Genau dann ist eine niedrige Rate folglich Gold wert. Mit einer langen Zinsbindung bleibt die Rate konstant – unabhängig davon, was am Markt passiert. Kurze Zinsbindungen sind dagegen eine Wette darauf, dass in 10 Jahren alles genauso aussieht wie heute. Die wenigsten Paare gewinnen diese Wette.
Fehler 4: Bauspar-Kombi-Produkte – hohe Gebühren, schlechte Rendite
Der Bankberater legt euch ein farbiges Schaubild hin – darauf zu sehen: ein „Bauspar-Kombi-Modell“, das angeblich die Zinsen von morgen schon heute sichert. Auf dem Papier sieht es zunächst genial aus: Ein Bausparvertrag wird parallel zum Annuitätendarlehen bespart und löst nach 10 Jahren den Restkredit mit dem Bauspardarlehen ab. Das Zinsrisiko? Angeblich eliminiert.
In der Praxis, so warnen Finanztip-Experten und die Foren-Community übereinstimmend, sind Bauspar-Kombi-Konstrukte oft „vertriebsgetrieben“ – sprich: Provision für den Vermittler statt Vorteil für euch. Die Abschlussgebühr liegt bei 1,0–1,6 % der Bausparsumme. Bei einer Bausparsumme von 150.000 Euro sind das 1.500–2.400 Euro – bevor der Vertrag einen Cent Zinsen gebracht hat. Hinzu kommen außerdem niedrige Guthabenzinsen (oft unter 1 %) und hohe Darlehenszinsen auf den Bauspar-Teil.
Die bessere Alternative für die meisten Paare: Ein schlichtes Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung (20–30 Jahre). Kein Bausparer, kein KfW-Kombi, kein Riester-Bauspar-Mäander. Nur ein Kredit, eine Rate, eine Zinsbindung. Transparent, vergleichbar, ohne Provisions-Interessenkonflikt. Je komplexer das Produkt, desto wahrscheinlicher verdient jemand daran – und das seid nicht ihr.
Falls euch euer Bankberater ein Bauspar-Kombi-Produkt anbietet, stellt drei Fragen: (1) Wie hoch ist die Abschlussgebühr in Euro, nicht in Prozent? (2) Wie hoch ist der Effektivzins des Bauspardarlehens im Vergleich zu einem normalen Annuitätendarlehen mit gleicher Laufzeit? (3) Was passiert, wenn der Bausparer zum Abrufzeitpunkt noch nicht zuteilungsreif ist – wer zahlt die Zwischenfinanzierung? Meistens bekommt ihr auf Frage 3 jedoch keine klare Antwort. Das allein ist Grund genug, das Angebot abzulehnen.
Fehler 5: Trennungsfolgen ignorieren – die gesamtschuldnerische Falle
Das ist der Fehler, über den niemand beim Sekt nach der Schlüsselübergabe spricht: Wenn ihr gemeinsam einen Immobilienkredit unterschreibt, haftet jeder von euch gesamtschuldnerisch. Das bedeutet: Die Bank kann sich aussuchen, von wem sie das Geld holt – und zwar den gesamten Betrag, nicht nur „euern Anteil“.
Diese Haftung bleibt zudem auch nach einer Trennung bestehen. Zieht einer aus, zahlt der andere nicht – die Bank klopft trotzdem bei beiden an. Schlimmer noch: Wird einer zahlungsunfähig, muss der andere folglich den gesamten Kredit allein stemmen. Bei unverheirateten Paaren gibt es keine gesetzlichen Schutzmechanismen – kein Versorgungsausgleich, kein Zugewinn, keine Unterhaltspflicht, die den ausgezogenen Partner an der Finanzierung beteiligt.
Was ihr tun könnt: Setzt eine Trennungsvereinbarung auf, bevor ihr den Kredit unterschreibt. Die sollte regeln: Wer bleibt in der Immobilie? Wer zahlt wie viel? Wie wird der Ausziehende ausgezahlt? Bei Ehepaaren kann eine modifizierte Zugewinngemeinschaft oder Gütertrennung Klarheit schaffen – sprecht mit einem Fachanwalt für Familienrecht. Kostet ein paar hundert Euro. Spart im Ernstfall existenzielle Summen.
Ein zweiter Schutz: Schließt eine Risikolebensversicherung ab, die im Todesfall den Kredit tilgt. Besonders wenn ein Partner deutlich mehr verdient, sichert das den Überlebenden vor der alleinigen Schuldenlast. Die Police sollte deshalb über Kreuz abgeschlossen werden – jeder versichert den anderen. Kosten: etwa 10–20 Euro pro Monat für eine 400.000-Euro-Police bei gesunden Nichtrauchern unter 40.
Dritter Punkt, der oft unterschätzt wird: die Grundschuld. Sie wird im Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, wenn ihr nicht zahlt. Auch die Grundschuld haftet gesamtschuldnerisch – und sie bleibt bestehen, selbst wenn der Kredit getilgt ist (bis zur Löschung). Bei Trennung muss einer der Partner die Löschungsbewilligung der Bank besorgen, sonst bleibt die Belastung im Grundbuch. Das kostet schließlich Zeit, Nerven und im Zweifel Geld. Regelt deshalb in der Trennungsvereinbarung auch, wer sich um die Löschung der Grundschuld kümmert – und wer die Notarkosten dafür trägt.
Die 5 Fehler im Überblick: Was sie kosten, wie ihr sie vermeidet
| Fehler | Potenzielle Kosten | Lösung |
|---|---|---|
| Kein Vergleich | Bis zu 28.200 € mehr Zinsen | Mindestens 3 Angebote über unabhängige Vermittler einholen |
| Ungleiches EK ohne Vertrag | Schenkungsteuer auf den überschießenden Betrag | Darlehensvertrag zwischen Partnern oder angepasste Grundbuch-Anteile |
| Zu kurze Zinsbindung | Verdopplung der Rate nach 10 Jahren möglich | 20–30 Jahre Zinsbindung wählen, bis zur Rente tilgen |
| Bauspar-Kombi-Produkte | 1,0–1,6 % Abschlussgebühr + schlechte Zinsen | Einfaches Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung |
| Trennungsfolgen ignoriert | Alleinige Haftung für gesamten Kredit | Trennungsvereinbarung + Risikolebensversicherung über Kreuz |
Praxisbeispiel: Laura und Tim – wie ein Vergleich 19.000 Euro sparte
Laura (32, angestellte Architektin) und Tim (34, IT-Berater) wollen in Köln eine Eigentumswohnung kaufen. Kaufpreis: 420.000 Euro, Eigenkapital: 85.000 Euro (Laura: 60.000, Tim: 25.000), Darlehensbedarf: 335.000 Euro.
Ihre Hausbank (Sparkasse Köln) bietet: 3,95 % effektiv, 15 Jahre Zinsbindung, 2 % Tilgung = Monatsrate 1.663 Euro. Laura und Tim holen zwei weitere Angebote ein. Baufi24 vermittelt: 3,72 % effektiv, 20 Jahre Zinsbindung, 2 % Tilgung = Monatsrate 1.605 Euro.
Der Unterschied von 58 Euro monatlich und die ausgewiesene Gesamtersparnis sind eine illustrative Rechenannahme, keine Anbieterzusage. Tatsächliche Kosten hängen unter anderem von Tilgungsplan, Zinsbindung, Restschuld, Gebühren und dem konkreten Darlehensvertrag ab. Auch der private Ausgleich des Eigenkapitals muss individuell rechtlich und steuerlich gestaltet werden.
Häufige Fragen zum Immobilienkredit für Paare
Müssen wir verheiratet sein, um einen gemeinsamen Immobilienkredit zu bekommen?
Nein. Auch unverheiratete Paare können gemeinsam einen Immobilienkredit aufnehmen. Entscheidend für die Bank sind Einkommen, Eigenkapital und Bonität – nicht der Trauschein. Der Familienstand spielt bei den Konditionen nur eine minimale Rolle (Finanztip, Stand März 2026). Das gilt für alle Banken in Deutschland.
Was passiert mit dem Kredit, wenn wir uns trennen?
Beide haften gesamtschuldnerisch weiter – auch nach der Trennung. Die Bank kann von jedem Partner die volle Rate verlangen. Ohne Trennungsvereinbarung drohen langwierige Streitigkeiten. Praktische Optionen: Einer übernimmt den Kreditanteil des anderen (Bank muss zustimmen), die Immobilie wird verkauft, oder einer zahlt den anderen aus. Alle Varianten sollten vorab geregelt sein.
Was ist besser: Annuitätendarlehen oder Volltilgerdarlehen?
Das hängt von eurer finanziellen Situation ab. Ein Annuitätendarlehen mit konstanter Rate gibt Planungssicherheit – die Rate bleibt über die Zinsbindung gleich. Ein Volltilgerdarlehen tilgt den Kredit innerhalb der Zinsbindung komplett, hat aber höhere Raten. Für Paare mit zwei Einkommen und Kinderwunsch kann ein Annuitätendarlehen flexibler sein, weil die Rate niedriger ausfällt und Raum für Sondertilgungen bleibt.
Wie viel Eigenkapital brauchen wir mindestens?
Banken sehen gerne mindestens 20–30 % der Gesamtkosten (Kaufpreis plus Nebenkosten) als Eigenkapital. Darunter werden die Zinsen spürbar teurer. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar – je nach Bundesland 8–12 % des Kaufpreises) könnt ihr nicht aus dem Kredit finanzieren – sie müssen aus Eigenkapital kommen. Wer nur 10 % Eigenkapital mitbringt, zahlt oft einen Zinsaufschlag von 0,3–0,5 Prozentpunkten.
Können wir Sondertilgungen vereinbaren?
Ja, sofern das im konkreten Vertrag vereinbart ist. Viele Kreditinstitute vereinbaren Sondertilgungen bis etwa 5 %, manchmal auch bis 10 % der Kreditsumme pro Jahr; Umfang, Fristen und Kosten stehen im konkreten Vertrag. Bei 400.000 Euro Darlehen könnt ihr also jährlich bis zu 20.000 Euro extra tilgen, ohne die gesamte Finanzierung umstellen zu müssen. Achtet bei der Vertragsgestaltung darauf, dass Sondertilgungen nicht an feste Termine gebunden sind, sondern flexibel im Jahr geleistet werden können.
Was bringt ein KfW-Kredit zusätzlich zur Baufinanzierung?
KfW-Förderprogramme haben jeweils eigene technische, Einkommens- und Antragsbedingungen; aktuelle Förderfähigkeit und Konditionen müssen vor Antragstellung geprüft werden. Kredit 124 kann in passende Finanzierungen einbezogen werden; einen festen Zinsvorteil gegenüber jedem Bankdarlehen gibt es nicht. Ihr könnt ihn parallel zu eurem Hauptkredit aufnehmen. Allerdings gelten technische Mindeststandards (Effizienzhaus-Stufe), die eure Bau- oder Sanierungsplanung beeinflussen. Sprecht das frühzeitig mit eurem Architekten oder Energieberater durch.
Fazit: Der Immobilienkredit ist kein Produkt – er ist eine Strategie
Ein Immobilienkredit als Paar ist keine einmalige Transaktion, sondern eine finanzielle Entscheidung, die euch 20 bis 30 Jahre begleitet. Die fünf beschriebenen Fehler entstehen nicht aus Unwissen über Zinsen, sondern aus mangelnder Vorbereitung auf das, was nach der Unterschrift passiert – Trennung, Zinsänderung, asymmetrische Eigenkapital-Einbringung.
Drei Dinge nehmt ihr aus diesem Artikel mit: Erstens, vergleicht immer über unabhängige Vermittler – die 28.200 Euro Zinsunterschied sind kein theoretisches Konstrukt, sondern gemessene Realität. Zweitens, regelt den Eigenkapital-Unterschied schriftlich, bevor das Geld fließt. Drittens, macht eine lange Zinsbindung (20+ Jahre) zu eurer Default-Option. Die paar Euro mehr im Monat sind der günstigste Versicherungsbeitrag, den ihr je zahlen werdet.
Ein Immobilienkredit ist für die meisten Paare die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Größer als die Hochzeit, größer als die Altersvorsorge. Wer die fünf Fehler aus diesem Artikel vermeidet, spart somit nicht nur Geld, sondern gewinnt etwas, das mit Geld nicht aufzuwiegen ist: die Sicherheit, dass das gemeinsame Zuhause auch in schwierigen Zeiten ein Zuhause bleibt.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlageberatung im Sinne des WpHG dar. Alle genannten Produkte, Broker und Strategien wurden redaktionell unabhängig recherchiert. Bitte konsultiere vor Anlageentscheidungen einen zugelassenen Finanzberater.